«Nachhaltigkeit statt Klimabürokratie» – der Titel des Abends vom 25. Juni war als Frage gemeint. Im Hintergrund stand der Rückzug grosser Häuser wie Vonovia und UBS aus dem Benchmark GRESB, dazu ein Dickicht an Reporting-Standards, das Unternehmen immer mehr zu schaffen macht. Moderator Christian Kraft (HSLU) brachte es auf die Formel: einfach mehr machen und weniger reporten? Die Antwort der drei Praktiker fiel weniger nach Zweifel als nach Pragmatismus aus.
Wirkung statt Label
Den Auftakt machte Clemens Högger, Leiter Marktbearbeitung Energielösungen bei Energie 360°. Seine Botschaft aus Sicht des Energieversorgers: Entscheidend sei nicht das Zertifikat, sondern die Wirkung – und die Wirtschaftlichkeit. Wer sanieren wolle, müsse die Energievollkosten über den ganzen Lebenszyklus rechnen, also Finanzierung, Betrieb und Energie zusammen. An einem Mehrfamilienhaus in Olten (SO) führte er es vor: Die jährlichen Vollkosten der alten Ölheizung lagen bei 81.900 CHF, jene der neuen erneuerbaren Anlage bei 78.500 CHF, während die Heizemissionen von 168 auf 25 Tonnen CO₂ pro Jahr fielen. Im Vordergrund stand dabei der Mieter als Energiebezüger. Höggers Fazit: Zwischen Nachhaltigkeits- und Wirtschaftlichkeitszielen bestehe kein prinzipieller Widerspruch, und erneuerbare Lösungen verringerten die Abhängigkeit von geopolitischen Schocks.
Vermeidungskosten als Kompass
Rafik Awad, Portfoliomanager Immobilien der Swisscanto Anlagestiftung, wechselte in die Eigentümerperspektive – und wurde bewusst provokativ: Nachhaltigkeit koste etwas, und das sei gut so, denn nur so stelle sich die Frage nach den richtigen Massnahmen. Sein Richtwert sind Vermeidungskosten, also der Betrag, den ein Eigentümer aufwenden muss, um eine Tonne CO₂ pro Jahr einzusparen. Eine nicht repräsentative Auswertung seiner rund 240 Liegenschaften aus dem Jahr 2023 brachte Überraschungen zu Tage: Dämmung, aber auch Photovoltaik schnitten teilweise mit Werten über 1.000 CHF je vermiedener Tonne schlechter ab als erwartet – der Schweizer Strom sei dafür schlicht zu grün. In Deutschland steht diese Energiequelle in der Bilanz besser da. Das heisst nicht, dass Swisscanto auf Photovoltaik in der Schweiz verzichten würde – aber sie kommt nur sehr gezielt zum Einsatz: „Wir statten beispielsweise jetzt gerade ein grosses Einkaufszentrum mit Pholtovoltaik auf dem Dach aus, wo der Mieter den Strom direkt bezieht für seinen Betrieb“, sagte Awad. Für die Tragbarkeit der Vermeidungskosten hat Swisscanto einen überzeugenden Massstab gefunden: Es gibt ein Startup, das CO₂ aus der Luft filtert und in Island einlagert, zu Kosten von rund 1.000 CHF je Tonne. Priorität erhalten also Massnahmen, die deutlich darunter liegen. Eingebettet wird das in die Portfoliostrategie über eine Bewertungsmatrix; das Ergebnis ist ein Absenkpfad, der unter dem Zielpfad des Bundes verläuft. «Es zahlt sich für uns aus, dass das Thema Nachhaltigkeit bei uns schon vor zehn Jahren gestartet ist und nicht erst vor zwei, drei Jahren», sagte Awad.
Herausforderung graue Energie
Laurence Duc, Nachhaltigkeitsbeauftragte der Pensimo Management AG, widersprach der These, das Thema habe an Bedeutung verloren, klar: Man sei von den Schlagzeilen ins Capex-Management gerückt, die Frage laute nicht mehr «ob», sondern «wie». Das Reporting habe sich standardisiert – über Kennzahlen von AMAS, KGAST und ASIP sowie die Berechnungsgrundlagen von REIDA. Dass das Handeln bereits Erfolge zeigt, ist evident: Laut Bundesamt für Umwelt sinken die Treibhausgasemissionen der Haushalte selbst bei wachsender Bevölkerung und Bezugsfläche. Zugleich rücken neue Themen nach vorn. Die graue Energie etwa werde zum dominanten Hebel: Vom CO₂-Budget des Schweizer Gebäudesektors von 173 t CO₂ verschiebt sich der Anteil der Erstellung im dekarbonisierten Betrieb von 40 % auf 80 %. Dazu kommen die Aufwertung des Aussenraums samt Biodiversität sowie die soziale Nachhaltigkeit, deren Leistung der erstmals erhobene SOSDA-Benchmark messbar macht. Auch die Regulierung wächst: In Genf gelten ab 2027 Grenzwerte für graue Energie bei eigenen Bauten, ab 2029 eine CO₂-Ökobilanz für jedes Projekt und ab 2034 Grenzwerte für sämtliche Gebäude; Waadt und Basel-Stadt bereiten Ähnliches vor.
Mehr Themen, nicht weniger
Eine grundsätzlich kritischerer Blick auf das Thema, wie der Titel anklingen liess, stellte sich am Ende nicht ein – und aus der operativen Perspektive, an der die Fachleute das Publikum teilhaben liessen, war das auch verständlich und nachvollziehbar. In der Breite überraschte das Ergebnis dennoch, wie Kraft in der Schlussrunde festhielt: Statt weniger Themen und Kennzahlen kommen mehr hinzu. Und dennoch gibt es gute Nachrichten: Bei der Operationalisierung von Nachhaltigkeitsstandards sind Fortschritte zu vermelden. Die Zeiten sind offenbar vorbei, wo Nachhaltigkeitsberichte möglichst umfangreich sein sollten – der von Swisscanto z.B. ist auf zwölf Seiten konzentriert. Auch wird inzwischen auf die eine oder andere redundante Abfrage von Daten, etwa der Ratingagenturen, verzichtet. Awad mahnte, die Regulierung der grauen Energie in der Balance zur Ökonomie zu halten, damit das Bauen nicht so teuer werde, dass es sich kaum mehr lohne.
Der Rückblick 110. Schweizer Immobiliengespräch ist von IMMOBILIEN Business.
